Pressemitteilung vom 03.07.2003

Immer öfter Ärger mit gepfändeten Mietern

Immer mehr zahlungsunfähige und insolvente Mietern machen Hauseigentümern zu schaffen. Pfändungen von Mietkautionen durch Drittgläubiger nehmen zu. Der Immobilieneigentümerverband Haus & Grund Deutschland sieht darin eine für den Vermieter bedenkliche Entwicklung, da die Mietkaution für ihn ein wichtiges Sicherungsmittel ist. Zum Thema Mietkaution und Sicherung von Mietforderungen hat Haus & Grund Deutschland eine Informationsschrift von Rechtsanwalt Hans Reinold Horst herausgegeben. Horst ist seit Jahren Mietrechtsexperte bei Haus & Grund und seit dem 1. Juli Vorstandsvorsitzender des Landesverbandes Niedersachsen in Hannover.

Bei der Beurteilung der Pfändbarkeit von Kautionen ist laut Horst zu unterscheiden, ob der Mieter Schuldner ist und sein Gläubiger als Maßnahme einer Einzelzwangsvollstreckung pfändet oder ob über das Vermögen des Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist. Innerhalb dieser Einteilung ist danach zu unterscheiden, ob

* die Kautionsforderung des Vermieters bei noch nicht oder nicht vollständig geleisteter Kaution gepfändet wird,


* die geleistete Kaution z.B. in Form eines Sparbuches, der Bürgschaftsurkunde, des Treuhandkontos oder in sonstiger Anlageform gepfändet wird,


* oder ob der Rückerstattungsanspruch des Mieters nach beendetem Mietverhältnis und verrechneten Gegenforderungen des Vermieters gepfändet wird.



Einzelzwangsvollstreckung

Pfänden Gläubiger des Mieters in die Kaution, so ist der Vermieter Drittschuldner. Er muss die erforderlichen Erklärungen und Auskünfte als Drittschuldner erteilen, behält aber ebenfalls als solcher alle Einwendungen gegenüber dem Pfändungsgläubiger, die er bereits gegenüber dem Mieter hatte (§§ 829, 835, 836, 840 ZPO i.V. mit §§ 551, 406 BGB). Deshalb kann er zunächst während des bestehenden Mietverhältnisses der Pfändung die Sicherungseinrede entgegenhalten, der die geleistete Kaution unterliegt. Er muss sie also weder also Geldbetrag, Buchgeld oder als erhaltene Urkunde z.B. in Form eines Sparbuchs oder einer Bürgschaftsurkunde herausgeben.

Bezüglich des Rückerstattungsanspruchs des Mieters auf die unverbrauchten Kautionsanteile nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter ebenfalls wegen der Sicherungsabrede und des fortbestehenden Mietverhältnisses mangelnde Fälligkeit der Rückzahlungsforderung entgegenhalten. Auch insoweit muss er also während des bestehenden Mietverhältnisses nicht leisten.

Ebenfalls kann er analog § 406 BGB gegenüber der gepfändeten Rückzahlungsforderung alle die Positionen aufrechnen, die er auch gegenüber dem Mieter als ursprünglichen Forderungsgläubiger aufrechnen konnte. Hier handelt es sich um Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis, wie z.B. Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen oder wegen nicht durchgeführter Renovierungen. Mietforderungen kann er allerdings nur im frei finanzierten Wohnungsbau verrechnen. Denn § 9 Abs. 5 WoBindG nimmt Mietforderungen aus dem Sicherungszweck der dort zu leistenden Kaution heraus.


Insolvenzverfahren

Ist das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters angeordnet, sind Einzelzwangsvollstreckungsmaßnahmen unzulässig. Die Frage einer einzelnen Forderungspfändung als Vollstreckungshandlung stellt sich daher nicht mehr.

Ist der Mieter insolvent, kann der Vermieter gemäß §§ 314, 50 InsO mit den dortigen Maßgaben die Kautionsleistung behalten und muss sie nicht an den Insolvenzverwalter herausgeben. Ist das Mietverhältnis beendet, kann der Vermieter gegen den Anspruch des Mieters auf Rückerstattung der Kaution ebenfalls mit seinen Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis innerhalb des Sicherungsumfangs aufrechnen (§ 94 InsO). Im frei finanzierten Wohnungsbau dient die Kaution zur Sicherung aller Forderungen aus dem Mietverhältnis (§ 551 Abs. 1 Satz 1 BGB). Im preisgebundenen Wohnungsbau ist der Sicherungszweck auf Schadensersatzansprüche und Ansprüche wegen Schönheitsreparaturen beschränkt (§ 9 Abs. 5 WoBindG).

Die vom Mieter geleistete Kaution stellt eine Masseverbindlichkeit dar. Der Vermieter kann seine Rechte also vorab befriedigen. Danach fallen die unverbrauchten Kautionsanteile, die den Rückerstattungsanspruch des Mieters bei Ende des Mietverhältnisses in der Höhe beziffern, in die Insolvenzmasse. Sie stehen daher allen Gläubigern – in der Regel nur quotal – zur Verfügung.

Wer mehr zum Thema Kaution und in Zusammenhang damit generell zur Sicherung von Mietforderungen erfahren möchte, der sei auf die Broschüre „Sicherung und Beitreibung von Mietforderungen, 2. Auflage 2003 (ISBN 3-927776-54-8) verwiesen. Die Broschüre ist erschienen bei Haus & Grund Deutschland Verlag und Service GmbH und kann dort zum Preis von 7,95 Euro zzgl. Versankosten bezogen werden (Mohrenstraße 33, 10117 Berlin; Tel: 030/20216-204; Fax: 030/20216-580; eMail: finkler@haus-und-grund.net).