BGH bestätigt – nachträgliche Zahlung beeinflusst Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug nicht 

Gerät der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug, muss der Vermieter klären, wann eine Kündigung möglich ist und welche Fallstricke zu beachten sind. Erläuterungen zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 23.10.2024, VIII ZR 177/23.

Der Fall 

Die Mieterin zahlte die Miete für die Monate Januar und Februar 2022 nicht. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis sowohl außerordentlich fristlos als auch hilfsweise ordentlich fristgemäß wegen Zahlungsverzugs. Die Mieterin beglich den gesamten Mietrückstand drei Tage nach Ausspruch der Kündigung. Kann die Vermieterin die Räumung der Wohnung verlangen? 

Die Rechtslage 

Die außerordentliche, fristlose Kündigung der Vermieterin war zunächst rechtswirksam, wurde jedoch durch die nachträgliche vollständige Zahlung der noch offenen Miete unwirksam. Der Mieter kann durch vollständige Zahlung der Mietschuld bis zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage die Wirkung der außerordentlichen Kündigung beseitigen. Alternativ ist auch die Verpflichtung einer öffentlichen Stelle (z.B.Jobcenter) zur Befriedigung der offenen Forderung möglich, um die fristlose Kündigung zu heilen. Eine Heilung der fristlosen Kündigung tritt nicht ein, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine fristlose Kündigung vorausgegangen war, die durch nachträgliche Zahlung geheilt wurde. Die Zahlung oder Verpflichtung hat jedoch keinen Einfluss auf die Wirksamkeit einer gleichzeitig ausgesprochenen ordentlichen fristgemäßen Kündigung. Im Ergebnis muss die Mieterin die Wohnung räumen. 

Allerdings muss die Mieterin die Wohnung nicht sofort räumen, sondern zum Ablauf der Kündigungsfrist. 

Gesetzliche Kündigungsfristen für den Vermieter: 

• Mietverhältnis bis zu 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
• Mietverhältnis über 5 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist 
• Mietverhältnis über 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist 

Fazit 

Wichtig ist daher für die Vermieter: Auch wenn eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzug möglich ist, sollte die ordentliche Kündigung hilfsweise erklärt werden! Nur so bleibt die Räumung des Mietobjekts auch bei einer nachträglichen Zahlung der Mietschulden rechtlich durchsetzbar. 

Tipp

Ab wann berechtigt der Zahlungsverzug zur Kündigung?

1. Mieter zahlt zwei aufeinanderfolgende Mieten nicht oder nur einen unerheblichen Teil (Rückstand mehr als eine Monatsmiete) begründet ordentliche + außerordentliche Kündigung
2. Mieter ist mit der Mietzahlung über einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Monate erstreckt in Höhe von zwei Monatsmieten in Rückstand begründet ordentliche + außerordentliche Kündigung 
3. Mieter zahlt wiederholt unpünktlich oder ist mit kleineren Mietrückständen über einen längeren Zeitraum in Verzug (abhängig von den Umständen des Einzelfalls) begründet ggf. nach vorangegangener Abmahnung ordentliche Kündigung

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