Pressemitteilung vom 04.03.2016

Mietpreisbremse in Baden-Württemberg verfassungswidrig

Neues Gutachten bestätigt Rechtansicht von Haus & Grund

Die beiden Haus & Grund-Verbände Baden und Württemberg haben gemeinsam eine verfassungsrechtliche Prüfung der Mietpreisbremsenverordnung des Landes Baden-Württemberg in Auftrag gegeben. Der Gutachter, Prof. Dr. Rüdiger Zuck, Stuttgart, kommt zum Ergebnis, dass die Umsetzung der Mietpreisbremse in Baden-Württemberg verfassungswidrig ist.

Die grün-rote Landesregierung hat die Mietpreisbremse Mitte 2015 für Baden-Württemberg umgesetzt. Mit Wirkung zum 01.11.2015 wurde die sogenannte Mietpreisbegrenzungsverordnung, umgangssprachlich auch Mietpreisbremse genannt, in Kraft gesetzt. Diese sieht vor, dass in 68 Städten und Gemeinden bei Abschluss eines neuen Mietvertrages über eine Wohnung die Miete gedeckelt wird. Diese darf dann laut der Verordnung nur 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das für die Ermittlung der Kommunen mit angeblich angespannten Wohnungsmärkten verwendete Datenmaterial hält die baden-württembergische Landesregierung bis heute unter Verschluss.

Die beiden Haus & Grund-Verbände Baden und Württemberg haben daran wiederholt Anstoß genommen und sehen sich durch das aktuelle Gutachten bestätigt. „Das verwendete Datenmaterial der Landesregierung ist ungeeignet, die Mietpreisbremse in Baden- Württemberg rechtlich korrekt zu begründen“, urteilt Ottmar Wernicke, Geschäftsführer von Haus & Grund Württemberg. „So wird beispielsweise für die Stadt Sindelfingen ein Wohnungsmangel festgestellt, nicht jedoch für die Stadt Böblingen, obwohl beide Kommunen faktisch eine Einheit bilden und über einen gemeinsamen Mietspiegel verfügen. Zudem soll beispielsweise auf den Fildern in Neuhausen, Denkendorf und Filderstadt ein Wohnungsmangel bestehen, nicht aber in Ostfildern und Leinfelden-Echterdingen. Kein angespannter Wohnungsmarkt soll in Ludwigsburg vorhanden sein, jedoch in den Umlandgemeinden Asperg, Möglingen und Freiberg am Neckar“. Das geht nicht zusammen.

"Bemerkenswert ist auch, dass die Hälfte der für die Mietpreisbremse vorgesehenen 68 Städte und Gemeinden die Einführung der Mietpreisbremse bei sich abgelehnt hat. Die Landesregierung hat darauf allerdings keine Rücksicht genommen und die Mietpreisbremse trotzdem in allen Orten eingeführt. Offensichtlich ist den Verantwortlichen die Meinung der von der Mietpreisbremse betroffenen Kommunen gleichgültig“, so Dr. Axel Tausendpfund, Vorstand von Haus & Grund Baden. „Eine Politik des Gehörtwerdens sieht unserer Ansicht nach anders aus“.

Um die rechtlich komplexe Materie auch juristisch belastbar bewerten zu können, haben die beiden Haus & Grund-Verbände Baden und Württemberg eine verfassungsrechtliche Prüfung der Mietpreisbremsenverordnung des Landes Baden-Württemberg in Auftrag gegeben.

Das umfassende Rechtsgutachten liegt jetzt vor. Darin kommt Prof. Dr. Rüdiger Zuck zu folgenden Ergebnissen:

Ist der Vermieter schon an der uneingeschränkten Ermittlung der für den angespannten Wohnungsmarkt maßgeblichen Tatsachen gehindert, so gilt das erst Recht für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn es keinen Mietspiegel gibt.

In den meisten der 68 Kommunen gibt es faktisch keine Mietspiegel, so dass der Vermieter ein gravierendes Ermittlungsproblem hinsichtlich der ortsüblichen Vergleichsmiete hat. Hier fehlt es an der Planungssicherheit für den vermietenden Eigentümer, aus der sich bereits eine Teilnichtigkeit der Verordnung begründen läßt.

Die fehlende Planungssicherheit, die fehlenden Anhaltspunkte für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie die unzulässige Nutzungsbeschränkung in Gebieten ohne Mietspiegel führt dazu, dass der Ortskatalog des § 1 Mietpreisbremsenverordnung laut dem Gutachten als unangemessen zu beurteilen ist und somit einen Verstoß gegen Artikel 14 Abs. 1 Satz 2 GG darstellt. In Orten ohne Mietspiegel wird der Vermieter zum bloßen Objekt staatlicher Wohnungs-marktpolitik. Der Eingriff in seine Eigentumsrechte verlagert das Risiko einer fehlerhaften Nutzungsentscheidung ausschließlich auf den Vermieter. Das hatte der Bundes-Gesetzgeber jedoch gerade vermeiden wollen, indem er der Landesregierung eine Begründungs-pflicht auferlegt hatte. Unangemessen im Sinne des Prinzips der Verhältnismäßigkeit ist deshalb die Einschränkung und Nutzbarkeit des Privateigentums auf einer insgesamt unbekannten Datengrundlage.

Unangemessen ist aber auch, dass dem Vermieter das volle Risiko für die Ermittlung des maßgeblichen Ausgangspunkts für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete auferlegt worden ist.

„Somit verstößt § 1 Mietpreisbremsenverordnung orts- und einzelfallbezogen gegen Artikel 14 Abs. 2 Grundgesetz“, urteilt Prof. Dr. Rüdiger Zuck.

Das vorliegende Gutachten könnte weitreichende Folgen haben. „Wir suchen jetzt nach Vermietern, die gegen die Mietpreisbremse klagen wollen, um diese Verordnung zu Fall zu bringen“, erklären gemeinsam die Vertreter von Haus & Grund Baden und Württemberg. Die beiden Haus & Grund-Verbände haben 167.000 Mitglieder, denen in Baden- Württemberg mehr als 1 Million Wohnungen gehören. Diese stellen 1/5 des gesamten Wohnungsbestandes im Land dar.