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Mieten oder kaufen?

Kaufen oft nicht mehr vorteilhafter als Mieten

Neue Zahlen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigen: Durch die aktuelle Zinswende sind die Kosten für den Immobilienerwerb in einigen Städten höher als die Ausgaben für ein neu abgeschlossenes Mietverhältnis.

Die steigenden Hypothekenzinsen haben die Selbstnutzerkosten erheblich beeinflusst und dadurch den Wechsel aus bestehenden Mietverträgen ins Eigentum weniger attraktiv gemacht. Der Kauf einer selbst genutzten Immobilie wurde lange als rentabler angesehen als das Anmieten einer Wohnung. Die Zinsen für ein Immobiliendarlehen haben sich jedoch binnen Jahresfrist vervierfacht und diese Vorteilhaftigkeit erheblich verringert.

Selbstnutzerkosten im Verhältnis zu Mietkosten

Die Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft nimmt eine Analyse der Wohnkosten vor, indem sie die Kosten eines selbst nutzenden Wohneigentümers mit denen von Bestands- und Neumietern vergleicht. Trotz der jüngsten Zinserhöhungen bleibt der Kauf von Wohnimmobilien aufgrund mehrerer Faktoren zwar attraktiv. So werden Immobilien in Deutschland typischerweise mit langen Zinsbindungsfristen finanziert, der Anlagehorizont ist oft langfristig und mehrere voneinander unabhängige Wirtschaftszentren im Bundesgebiet tragen zur Stabilisierung der Immobilienpreise bei.

Erhebliche Steigerung der Selbstnutzerkosten

Die Kosten für den Kauf und die Instandhaltung einer selbst genutzten Immobilie haben sich aber in den letzten zwölf Monaten mehr als verdoppelt. Im Jahr 2021 betrugen die auf den Monat und Quadratmeter umgelegten Selbstnutzerkosten für eine neu erworbene Wohnimmobilie in Deutschland 4,23 Euro, 2022 waren es bereits 10,04 Euro. Diese Zunahme beruht nicht nur auf höheren Hypothekenzinsen, sondern auch auf gestiegenen Kaufpreisen und stark ansteigenden Opportunitätszinsen für alternative Anlageformen – also der entgangene Gewinn, wenn man sich nicht für das aktuelle Investment entschieden hätte. Die durchschnittliche Bestandsmiete lag zuletzt bei 7,14 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – ein Wechsel aus einem bestehenden Mietvertrag in Eigentum lohnte sich rein rechnerisch also nicht.

Neue Mietverträge und der Vergleich zum Immobilienkauf

Obwohl die Kosten für den Kauf und die Instandhaltung einer Immobilie in die Höhe geschossen sind, ist es bei Abschluss neuer Mietverträge immer noch vorteilhafter, eine Immobilie zu erwerben – besonders in Städten wie Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln und Stuttgart. In diesen Städten lohnt es sich trotz der aktuellen Zinserhöhung weiterhin, eine Immobilie zu kaufen statt eine Wohnung neu anzumieten. Im Bundesdurchschnitt kostete der neu vermietete Quadratmeter Wohnfläche im vergangenen Jahr 10,89 Euro pro Monat – und war damit nahezu 1 Euro teurer als beim Kauf von Wohneigentum. Insgesamt lagen die Selbstnutzerkosten laut der Studie in 328 von 401 Kreisen unter den Neuvertragsmieten für eine vergleichbare Wohnung.

Sinkende Selbstnutzerkosten in Sicht?

Die IW-Studie blickt auch in die Zukunft: Sollte die Inflationsrate in der zweiten Jahreshälfte 2023 sinken, könnte dies zu einer Reduzierung der Hypothekenzinsen führen. Dies würde die Selbstnutzerkosten senken und damit die Attraktivität von Wohnungskäufen ab Ende 2023 wieder steigern. Trotz der aktuellen Herausforderungen dürfte der Immobilienmarkt also ein interessantes Feld für Investoren bleiben und weiterhin Potenzial für Immobilienkäufer bieten.