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Immobilienkauf

Was unverheiratete Paare beachten sollten

Der Traum vom eigenen Haus oder der Eigentumswohnung ist bei vielen Paaren nach wie vor groß. Das eigene Zuhause – es steht für Sicherheit, Freiheit und eine gemeinsame Zukunft. Doch immer weniger Paare entscheiden sich für den Trauschein: Ließen sich im Jahr 2023 nur noch 361.000 Paare trauen, waren es 2019 rund 50.000 Heiratswillige mehr. Während Banken und Kreditinstitute keinen Unterschied machen, ob ein kaufwilliges Paar verheiratet ist oder nicht, gibt es für unverheiratete Partner einiges zu beachten – vor allem, um Streitigkeiten im Trennungs- oder Erbfall zu vermeiden.

Bevor die Suche nach der Traumimmobilie beginnt, sollte man sich gemeinsam über die langfristigen Ziele und Erwartungen klarwerden. Dazu gehören Fragen wie: Warum wollen wir ein Eigenheim kaufen? Wie stellen wir uns unser gemeinsames Leben in den nächsten fünf, zehn oder 20 Jahren vor? Wie sieht unsere finanzielle Situation aus und wie wird sie sich voraussichtlich entwickeln? Ein ehrliches und offenes Gespräch über diese Punkte hilft, Missverständnisse und Enttäuschungen zu vermeiden und schafft eine gute Basis für den Immobilienkauf.

Finanzierung und Kreditaufnahme

Die Finanzierung eines Immobilienkaufs ist für die meisten kaufwilligen Paare die größte Herausforderung. Auch wenn Banken und Kreditinstitute unverheiratete Partner grundsätzlich nicht anders als Eheleute behandeln, sind hier die ersten Fallstricke zu beachten. Beide Partner sollten ihre finanzielle Situation genau kennen und offenlegen. Sind die finanziellen Ausgangslagen sehr verschieden, sollte geklärt werden, wie hier eine gerechte Lastenverteilung stattfinden kann. Banken bevorzugen beziehungsweise fordern häufig, dass beide Partner den Kredit gemeinsam aufnehmen und damit auch gemeinsam für die Rückzahlung des Kredits verantwortlich sind. Falls einer der Partner zahlungsunfähig wird, muss der andere für die gesamte Schuld aufkommen. Vor diesem Hintergrund ist es ratsam, sich finanziell gegen unvorhergesehene Ereignisse wie Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Tod abzusichern. Insbesondere eine Risikolebensversicherung kann hier sinnvoll sein, die idealerweise über Kreuz abgeschlossen wird. Das heißt, jede Person schließt jeweils eine Versicherung für den anderen auf dessen Leben ab. Im Todesfall zählt das Geld nicht als Erbschaft und muss nicht versteuert werden, was angesichts der niedrigen Freigrenzen für unverheiratete Paare eine große Entlastung darstellt.

Eigentumsverhältnisse und Grundbucheintrag

Unbedingt geklärt werden sollten vorab die Eigentumsverhältnisse. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten, das Eigentum zu gestalten. Beim Miteigentum nach Bruchteilen werden beide Partner als Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen, jeder mit einem festgelegten Anteil (zum Beispiel 50/50 oder 60/40). Beim Alleineigentum wird einer der Partner alleiniger Eigentümer. Dies kann sinnvoll sein, wenn ein Partner die Finanzierung größtenteils übernimmt oder ein höheres Eigenkapital einbringt. Auch hier ist es wichtig, vorab eine Lösung zu finden, die für beide Parteien fair ist. Ebenfalls ratsam ist eine rechtliche Beratung, um die beste Lösung für die individuelle Situation zu finden.

Notarvertrag und zusätzliche Vereinbarungen

Ein Notarvertrag ist beim Immobilienkauf obligatorisch. Für unverheiratete Paare empfiehlt es sich jedoch, zusätzliche Vereinbarungen zu treffen, um die Rechte und Pflichten beider Partner klar zu regeln. Dies können beispielsweise Regelungen sein, wer welche Kosten trägt – sowohl beim Kauf als auch bei der Instandhaltung und Renovierung der Immobilie. Auch Vereinbarungen darüber, wer in der Immobilie wohnen darf, und welche Rechte derjenige Partner hat, der nicht im Grundbuch eingetragen ist, können getroffen werden. Wichtig ist es zudem, im Falle einer möglichen Trennung zu klären, was mit der Immobilie geschieht. Dazu gehört die Aufteilung der Immobilie, Rückzahlung von Darlehen und eventuell eine Vereinbarung zur Abfindung des ausziehenden Partners.

Todesfall

Unverheiratete Paare sollten sich unbedingt Gedanken darüber machen, was im Falle des Todes eines Partners passieren soll. Auch wenn es schwerfällt, über solche Szenarien nachzudenken, ist es wichtig, um im Ernstfall vorbereitet zu sein. Grundsätzlich hat der überlebende Partner im Todesfall keinen automatischen Anspruch auf die Immobilie. Ein Testament oder ein Erbvertrag sind hier absolut sinnvoll, um den überlebenden Partner abzusichern. Auch hier ist eine Beratung durch einen Experten gut investiertes Geld.

Steuerliche Aspekte

Beim Immobilienkauf gibt es auch steuerliche Aspekte zu beachten. Für unverheiratete Paare gelten bei Schenkungen und Erbschaften deutlich niedrigere Freibeträge als für Ehepaare, was zu höheren Steuerbelastungen führen kann. Insbesondere wenn ein Partner wesentlich mehr Eigenkapital mitbringt, beide Parteien aber zu gleichen Teilen im Grundbuch stehen, kann das Finanzamt von einer Schenkung ausgehen und entsprechend Schenkungsteuer verlangen. Ein Ausweg könnte hier ein privater Darlehensvertrag sein – allerdings unterstellt der Fiskus dann womöglich, dass Zinszahlungen anfallen, die der Darlehensgeber ebenfalls versteuern müsste. Es ist darum äußerst sinnvoll, gemeinsam eine Steuerberatung in Anspruch zu nehmen, um die beste steuerliche Gestaltung zu finden.

Astrid Zehbe
Referentin Presse & Kommunikation