Immobilien-GbR

Was Eigentümer beachten müssen

Am 1. Januar 2024 ist das Gesetz zur Modernisierung des Gesellschaftsrechts (MoPeG) in Kraft getreten. Dadurch ergeben sich wichtige Änderungen im deutschen Gesellschaftsrecht, welche auch für Eigentümer und Vermieter von Bedeutung sein können.

Ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) jetzt rechtsfähig?

Ja, das Gesetz geht nun von dem Leitbild der rechtsfähigen Außen-GbR aus. Bislang hatte nur die Rechtsprechung die Rechtsfähigkeit der Gesellschaft anerkannt. Mit dem Inkrafttreten des MoPeG kann die GbR nun von Gesetzes wegen Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen und wird vermögensfähig. Das Gesetz kennt zwar auch die nicht rechtsfähige Innen-GbR, die den Gesellschaftern zur Ausgestaltung ihres Rechtsverhältnisses untereinander dient. Im Weiteren soll es hier jedoch explizit um die rechtsfähige Außen-GbR gehen.

Sind nun alle Bruchteilseigentümer oder Erbengemeinschaften automatisch eine rechtsfähige GbR?

Nein, eine GbR entsteht genau wie vor der Reform durch das MoPeG nur dann, wenn sich die Gesellschafter durch den Abschluss eines Gesellschaftsvertrages zur Förderung eines gemeinsamen Zwecks verpflichten. Soll die GbR dann auch noch selbst Rechte erwerben, Verbindlichkeiten eingehen und nach dem Willen der Gesellschafter am Rechtsverkehr teilnehmen, handelt es sich erst um eine rechtsfähige Gesellschaft. Nicht rechtsfähige Gesellschaften, Erben- oder andere Bruchteilsgemeinschaften können weiterhin bestehen.

Müssen sich Immobilieneigentümer, die eine rechtsfähige GbR bilden, registrieren?

Ja, über kurz oder lang werden sich rechtsfähige GbR, die Immobilien besitzen, in einem GbR-Register eintragen müssen. Durch das MoPeG wurde ein solches Register bei den Amtsgerichten eingeführt. In dieses sollen unter anderem die Gesellschafter und die Vertretungsregelungen eingetragen werden. Die Eintragung ist grundsätzlich nur rechtsfähigen GbR möglich, allerdings jedoch zunächst freiwillig. Sie wird aber für andere Eintragungspflichten teilweise zwingend vorgesehen, sodass eine Eintragungspflicht in vielen Fällen durch die Hintertür besteht. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die rechtsfähige GbR Immobilien besitzt und als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen werden soll. Eine Eintragung ins Grundbuch ist nämlich nur für registrierte GbR möglich, da im Grundbuch nur noch auf die eingetragene GbR (eGbR) verwiesen wird. Bereits bestehende GbR mit Immobilien müssen sich nicht zwangsweise registrieren. Zwar sollen die Grundbuchämter darauf hinwirken, eine Registrierung soll jedoch erst dann gefordert werden, wenn eine Änderung im Grundbuch vorgenommen werden muss.

Eine weitere Registrierungspflicht durch die Hintertür könnte sich für vermietende GbR ergeben, da für die Vermietung in der Regel ein Bankkonto notwendig ist. Nach dem MoPeG sollen Banken vor der Eröffnung eines Kontos die Identität der GbR überprüfen, was über ein Register – in diesem Fall das GbR-Register – zu erfolgen hat. Somit ist es sehr wahrscheinlich, dass bei der Kontoeröffnung für die GbR die Eintragung im GbR-Register verlangt wird.